こんにちは、まけしらです。
先日、部下から「社長、副業とか投資とかやってますか？」と聞かれました。私も2代目として会社を継いだ時は、正直なところ資産運用なんて考える余裕もありませんでした。毎日が上司（会長である父）からのプレッシャーと、部下からの期待に挟まれて、自分のことは後回し。そんな日々でしたからね。
でも、やっぱり中間管理職の皆さんと同じように「将来のお金のことは心配だけど、勉強する時間も投資に回せるまとまった資金もない」という状況は痛いほどわかります。
そんな中で出会ったのが、今日お話しする「不動産クラウドファンディング」でした。これが意外と、忙しい私たちのような立場の人間にはピッタリだったんです。
不動産クラウドファンディングとは？
まず基本的なところから説明しますね。不動産クラウドファンディングというのは、簡単に言えば「みんなでお金を出し合って不動産を買い、そこから得られる利益を分け合う」仕組みです。
従来の不動産投資といえば、数千万円もする物件を一人で購入して、入居者を見つけて、管理して…と、とにかく手間もお金もかかりました。私の知り合いの経営者でも「アパート経営始めたけど、入居者のクレーム対応で土日も休めない」なんて嘆いている人がいます。
ところが不動産クラウドファンディングなら、運営会社がすべてやってくれる。私たちは最初にお金を出すだけで、あとは分配金を受け取るだけ。これなら本業が忙しい中間管理職でも無理なく続けられます。
中間管理職にこそおすすめする3つの魅力
1. 少額からスタート可能（数万円〜）
一番の魅力は、やはり始めやすさですね。私が最初に投資したのは10万円からでした。この金額なら、ボーナスの一部を回すことができますし、失敗しても生活に大きな影響はありません。
現物の不動産投資だと、頭金だけで数百万円は必要です。でも私たち中間管理職は、住宅ローンに子どもの教育費に、なかなかそんな大金は用意できませんよね。その点、不動産クラウドファンディングなら気軽に試せるのが大きなメリットです。
2. 物件の運用・管理は事業者が代行
これが本当に助かります。以前、先輩経営者から「不動産投資やってみたら？」と勧められた時は、「管理の手間を考えると…」と躊躇していました。
でも不動産クラウドファンディングなら、入居者探しから家賃回収、物件のメンテナンスまで、すべて運営会社がやってくれます。私たちがやることといえば、投資先を選んで入金するだけ。あとは定期的に送られてくる運用レポートを確認するくらいです。
平日は会議に追われ、休日は家族サービス。そんな私たちの生活リズムを崩すことなく投資ができるのは、本当にありがたいものです。
3. 優先劣後出資方式によるリスク軽減
専門用語で恐縮ですが、これは知っておいて損はありません。簡単に説明すると、運営会社も一緒にお金を出してくれて、もし損失が出た場合は運営会社の出資分から先に減らしてくれる仕組みです。
例えば、私たち投資家が80%、運営会社が20%出資したとします。もし物件価値が下がって損失が出ても、20%以内の損失なら私たちの元本は守られるということです。完全にリスクがなくなるわけではありませんが、一定の安心感はありますね。
始める前に知っておきたい注意点
良いことばかり話してきましたが、注意点もしっかりお伝えしないといけません。投資に「絶対」はありませんからね。
途中解約が原則不可である点
これは最初に知っておくべき大事なポイントです。株式投資なら市場が開いている時間にいつでも売却できますが、不動産クラウドファンディングは基本的に運用期間が終わるまで解約できません。
私も最初の投資では「急にお金が必要になったらどうしよう」と不安でした。だからこそ、生活費の3〜6ヶ月分は預金として確保した上で、余裕資金の範囲内で始めることを強くおすすめします。
運用期間は案件によって様々ですが、6ヶ月から2年程度のものが多いですね。この期間中は原則として資金が拘束されることを理解しておきましょう。
分配金の税務上の取り扱い（雑所得）
これは税務の話になりますが、不動産クラウドファンディングで得た分配金は「雑所得」として扱われます。給与所得と合算されて総合課税の対象になるということです。
株式投資の配当なら分離課税で税率は一律20.315%ですが、雑所得の場合は所得が多いほど税率が高くなります。私たち中間管理職クラスの年収だと、20%を超える税率になることも珍しくありません。
確定申告も必要になりますから、税務処理の手間も考慮に入れておいてください。
元本割れのリスクについて
優先劣後出資方式があるとはいえ、投資である以上は元本割れのリスクもゼロではありません。不動産市況の悪化や、想定していた入居率を下回った場合などは、元本を下回る可能性があります。
私が投資を始めた頃は「不動産なら安心」と思い込んでいましたが、リーマンショック時には不動産価格も大きく下落しました。過去の事例も踏まえて、リスクを十分に理解した上で投資することが大切です。
まけしら流・賢い活用法
実際に2年ほど不動産クラウドファンディングを利用してきた経験から、私なりの活用法をお伝えします。
ポートフォリオのバランスを意識する
私は資産運用の基本として「卵を一つのカゴに盛るな」を心がけています。不動産クラウドファンディングも投資の一部として位置づけ、預金、株式、債券などとバランスを取っています。
具体的には、全資産の10〜20%程度を不動産クラウドファンディングに回すようにしています。これなら万が一の時も生活に大きな影響はありませんし、他の投資でカバーできる範囲です。
事業者選びのポイント
運営会社選びは本当に重要です。私は以下の点をチェックしています：
- 会社の財務状況や実績
- 過去の案件の運用実績
- 情報開示の透明性
- カスタマーサポートの質
特に、過去に元本割れした案件があるかどうか、その時の対応はどうだったかは必ず確認します。完璧な会社はありませんが、トラブル時にどう対応するかで会社の姿勢がわかりますからね。
投資期間の考え方
運用期間の異なる複数の案件に分散投資することで、資金の流動性を確保しています。全部を2年の長期案件にしてしまうと、急にお金が必要になった時に困りますからね。
6ヶ月、1年、2年の案件を組み合わせて、定期的に資金が戻ってくるようにしています。そうすることで、市況に応じて再投資するか他の投資に回すかを柔軟に判断できます。
おわりに
不動産クラウドファンディングは、確かに忙しい中間管理職には魅力的な投資手法だと思います。でも、投資である以上はリスクもありますし、万能ではありません。
大切なのは、自分の置かれた状況をしっかりと把握して、無理のない範囲で始めることです。家族の生活を守りながら、将来への備えも考える。この絶妙なバランスを取るのが、私たち中間管理職の宿命かもしれませんね。
私自身、まだまだ勉強中の身です。でも、何もしないで将来を不安に思うよりは、小さくても一歩を踏み出すことが大切だと感じています。
皆さんも、まずは少額から始めてみてはいかがでしょうか。きっと新しい発見があると思いますよ。
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